Fideicomisos de tierras comunitarias y el programa HOME

Lo primero: hoy no hay nada que solicitar

Una ley federal de vivienda se convirtió en la Ley Pública 119-101 el 11 de julio de 2026. Entre muchas otras cosas, cambió las reglas de HOME, un programa federal de vivienda que existe desde hace años. HOME no es un programa al que una familia le solicita directamente al gobierno federal: el dinero se les asigna a gobiernos estatales y municipales, y cada uno decide si ofrece un programa de compra de vivienda y cómo lo hace. La ley cambió las reglas; no abrió una ventanilla nueva.

Para los fines de esta parte de la ley, Puerto Rico está incluido en la definición del término «estado». Eso permite que la isla participe bajo las mismas reglas del programa; no cambia el estatus político de Puerto Rico. Pero que las reglas hayan cambiado no significa que hoy haya ayuda disponible. Buena parte de lo que sigue depende de lo que determine el Secretario de HUD —los dos reglamentos que esa misma parte de la ley ordena, uno sobre mejoras a la infraestructura y otro sobre revisión ambiental, vencen el 11 de julio de 2027— y de lo que haga con su propio programa cada gobierno que administra estos fondos. Si alguien te dice que hoy puedes reclamar algo por esta ley, pídele que te enseñe dónde.

Las dos reglas que se ampliaron

La ley movió dos límites del programa HOME. Los dos deciden si una familia y una casa caben dentro de la vivienda asequible en propiedad, que es la que se compra para vivirla como dueño y no para alquilarla.

En palabras llanas: bajo las reglas nuevas caben más familias y más casas de las que cabían antes. Ese cambio opera desde el 11 de julio de 2026, pero no abre un programa donde vives. Quien decide sigue siendo el Secretario de HUD y el gobierno que administra los fondos. Tu corredor no certifica ingresos y Mi Llave no cualifica a nadie.

• Ingresos: antes la familia tenía que cualificar como familia de ingresos bajos. Ahora el estándar es un ingreso que no exceda el 100 % del ingreso familiar mediano de tu área, según lo determine el Secretario de HUD, con ajustes para familias más pequeñas y más grandes.
• Precio: HUD calcula un límite local para el valor o precio de una vivienda que participa en HOME. La ley elevó el máximo de 95% a 110% de esa cifra calculada por HUD. No significa que puedas pagar 110% del precio que pide el vendedor; el límite exacto depende del área y del programa.
• Cómo se mide ese precio: la ley lo define como la cantidad que el comprador toma prestada para comprar la vivienda, o el valor estimado después de la rehabilitación, y permite ajustar ese valor para tomar en cuenta los topes al valor futuro que impone la restricción de reventa.

¿Qué es un fideicomiso de tierras comunitarias?

Es un arreglo fácil de explicar: el terreno y la casa se tratan por separado. Una entidad sin fines de lucro, un estado, un municipio o una instrumentalidad de un estado o de un municipio adquiere, desarrolla o retiene el terreno. Tú compras la casa que está encima y eres dueño de tu hogar, mientras el terreno permanece bajo el control del fideicomiso. La relación se documenta con un arrendamiento del terreno, un convenio restrictivo en la escritura u otra medida parecida, legalmente exigible, que el Secretario de HUD considere aceptable.

El propósito de separar la casa y el terreno es que la vivienda siga siendo asequible para la próxima familia, no solo para ti. Por eso la ley exige que el fideicomiso vigile las propiedades durante un mínimo de 30 años. Una organización con fines de lucro, o afiliada a una, no puede administrarlo.

El fideicomiso puede conservar el derecho a ser el primero en comprar la casa antes de que se venda a otra persona, cuando hacerlo mantenga la vivienda asequible. La ley define esta figura para el programa federal, pero no crea un fideicomiso ni obliga a que exista uno en tu municipio.

El intercambio, dicho sin adornos

El modelo está pensado para que puedas comprar pagando menos. A cambio, aceptas límites sobre a quién le vendes, a qué precio y cuánto del aumento de valor conservas. El programa puede usar una de dos reglas.

Primera: una restricción de reventa limita quién puede comprar después y usa una fórmula para calcular el precio y la parte del aumento de valor que conservas. La fórmula puede reconocer parte del costo de tus mejoras.

Segunda: una regla de recobro exige devolver parte o toda la ayuda federal cuando vendes, usando el dinero neto que quede después de pagar lo que debes. Si no queda dinero neto, o no alcanza para devolver toda la ayuda, la cantidad recuperada puede ser menor.

Antes de firmar, pide por escrito cuál regla aplica, cuántos años dura, la fórmula exacta y un ejemplo con números.

No te vamos a vender el modelo ni te vamos a decir si te conviene; eso no nos toca. Lo que sí te decimos es que esos límites no son letra menuda: son el mecanismo mismo, y por diseño la casa no funciona como una inversión que se revende a precio de mercado en pocos años. Pide por escrito la escritura y el contrato de arrendamiento del terreno antes de firmar nada, léelos con calma y busca orientación independiente: es un compromiso de décadas.

• Pregunta cuál de las dos formas aplica en tu caso, restricción de reventa o recobro, y pide la fórmula exacta por escrito.
• Pregunta cuántos años dura la restricción. La ley fija un mínimo de 30 años, no un máximo.
• Si el dueño fallece, la vivienda puede seguir contando como asequible cuando es la residencia principal de un heredero o beneficiario —según lo defina el Secretario de HUD— que asuma los deberes y las obligaciones del fallecido respecto a los fondos recibidos.

¿Qué sí puedes hacer hoy?

Preguntar. Llama al gobierno estatal o municipal que administra los fondos federales de vivienda en tu área y pregunta dos cosas: si tiene abierto un programa de compra de vivienda con fondos HOME y si trabaja con algún fideicomiso de tierras comunitarias. La respuesta puede ser que no, y esa también es información útil: te ahorra meses de espera por una ayuda que en tu municipio todavía no existe.

Y habla con un consejero de una agencia aprobada por HUD antes de comprometerte con un arreglo de este tipo. Puede leer contigo lo que estás a punto de firmar. Pregunta por cualquier cargo antes de comenzar. Mi Llave es una plataforma de tecnología: no somos corredores, ni prestamistas, ni asesores, y no administramos estos programas ni cualificamos a nadie para ellos.