Préstamo VA vs. préstamo FHA

¿Cómo funciona con FHA?

Con FHA pagas 1.75% del monto del préstamo por adelantado. Ese 1.75% no tienes que llevarlo en efectivo al cierre: casi todo el mundo lo suma al préstamo, y FHA no te deja partirlo — o completo en efectivo, o completo por dentro. Después pagas entre 0.50% y 0.55% al año, según tu pronto, dividido en tus pagos mensuales.

Esas dos cifras son para un préstamo a más de 15 años. En un préstamo a 15 años o menos, esa tasa anual baja a 0.40% con menos de 10% de pronto, o a 0.15% con 10% o más.

Cuánto dura ese cobro mensual depende del pronto que diste. Si diste menos de 10%, te acompaña durante toda la vida del préstamo. Si diste 10% o más, se cae a los 11 años.

Fíjate en lo que no elimina ese cobro mensual: que la casa suba de valor. Con FHA, el seguro mensual no desaparece porque tu propiedad valga hoy el doble. La salida es refinanciar: a un préstamo convencional, o, si eres veterano, a un préstamo de VA, que no tiene seguro mensual. En cualquiera de los dos casos tienes que cualificar de nuevo.

¿Cómo funciona con VA?

Con VA no hay un seguro mensual. Ninguno. No es una cantidad reducida: es cero.

Lo que sí pagas es un cargo de financiamiento una sola vez: 2.15% la primera vez que usas el beneficio de VA con poco o nada de pronto, y 3.30% si ya lo habías usado antes. Hay gente que no paga ese cargo en absoluto:

• El veterano que recibe compensación de VA por una incapacidad conectada al servicio.
• El cónyuge sobreviviente de un veterano que murió por una incapacidad conectada al servicio.
• El militar en servicio activo con Corazón Púrpura.

Fíjate en las palabras: lo que te exime es estar recibiendo la compensación, no solo tener la condición conectada al servicio. Tu Certificado de Elegibilidad dice cuál eres.

¿Puedo bajar ese cargo de financiamiento?

Sí, y casi nadie lo sabe, porque el cargo de VA no es un número: es una tabla, y el pronto que des te mueve dentro de esa tabla.

• Menos de 5% de pronto: 2.15% la primera vez que usas el beneficio, 3.30% si ya lo habías usado.
• Entre 5% y menos de 10% de pronto: 1.50% — y aquí está lo importante, 1.50% en los dos casos, hayas usado el beneficio antes o no.
• 10% de pronto o más: 1.25%, también igual en los dos casos.

Lee eso otra vez si ya usaste tu beneficio de VA alguna vez. Pasar de cero pronto a 5% te mueve el cargo de 3.30% a 1.50%. En una casa de $365,000: con cero pronto el préstamo es $365,000 y el cargo es $12,045; con 5% de pronto el préstamo baja a $346,750 y el cargo es $5,201. Son $6,844 menos. Ahora, ese 5% son $18,250 que tienes que tener el día del cierre, así que la jugada solo sirve si ese dinero existe. Y si decides financiar el cargo, esa diferencia tampoco te genera intereses durante treinta años.

Estas cifras las fija el Congreso, no el prestamista, y la que te aplica se determina por la fecha en que cierras — no por la fecha en que te cotizaron.

¿Pagas el cargo de financiamiento en efectivo o lo financias?

Esa decisión es tuya, y conviene que sepas que existe, porque muchos compradores nunca se enteran de que había una decisión. Puedes pagar el cargo en efectivo el día del cierre, o puedes pedir que te lo sumen al préstamo.

Si lo financias, no llevas ese dinero a la mesa. Por eso en una compra de $365,000 con VA y cero pronto el préstamo que firmas puede ser $372,847 y no $365,000: los $7,847.50 del cargo van por dentro.

Lo que cuesta financiarlo, con números — y son un ejemplo, tu tasa real manda: a 4.75%, esos $7,847.50 te añaden unos $41 al mes. Si te quedas los treinta años completos, terminas pagando cerca de $14,737 por un cargo de $7,847.50 — unos $6,890 de más. ¿Y si vendes o refinancias al año 7? Suma lo que ya pagaste de ese cargo y lo que todavía debes de él: alrededor de $10,300.

Cuándo tiene sentido cada una. Si tienes el efectivo y te sobra después de cubrir el pronto, la mudanza y una reserva para imprevistos, pagarlo en efectivo te ahorra ese interés. Si pagarlo te deja sin reserva, financiarlo es lo razonable: quedarte sin fondos el mes después de mudarte cuesta más que $41 al mes.

Lo importante es que lo decidas tú y no que te lo asignen. Pregúntale a tu oficial de préstamos, con estas palabras: “¿Me lo están financiando o lo estoy pagando en efectivo?” Si va financiado y prefieres lo otro, pídelo antes de que emitan los documentos finales.

Y un detalle que hace que los números parezcan mal calculados cuando no lo están: el cargo de financiamiento se calcula sobre el monto del préstamo, no sobre el precio de la casa. Tampoco se cuenta a sí mismo dentro de esa base. Con cero pronto las dos cifras son la misma; en cuanto das pronto, ya no. Los puntos de descuento funcionan distinto: se calculan sobre el préstamo completo, con el cargo ya sumado adentro. Por eso un mismo punto de descuento cuesta más cuando el préstamo trae el cargo más alto.

¿Y si dos prestamistas te dan cifras distintas?

Ocurre, y hay que saber qué hacer. El por ciento que te toca no es una opinión del prestamista: es un hecho sobre ti — si usaste el beneficio antes o no. Solo hay una respuesta correcta.

El documento que lo resuelve es tu Certificado de Elegibilidad, que es el papel que VA emite diciendo a qué tienes derecho. Ahí aparece si eres usuario primerizo o subsiguiente, y ahí aparece también si estás exento de pagar el cargo por una incapacidad conectada al servicio.

Lo puedes pedir tú mismo en VA.gov, y no dependes del prestamista para conseguirlo. Si dos prestamistas te dan por cientos distintos, pide tu Certificado y llévaselo a los dos.

Una advertencia que VA les hace a los prestamistas y que te conviene conocer: si crees que estás exento, no cierres el préstamo pagando el cargo con la idea de pedir el reembolso después. Resuélvelo antes de cerrar.

¿Cómo se ve la diferencia en dinero?

En un préstamo de $200,000 con FHA y menos de 5% de pronto, ese 0.55% anual son unos $92 al mes el primer año. Si das entre 5% y menos de 10%, la tasa es 0.50% — unos $83 al mes — y te acompaña igual toda la vida del préstamo. Con VA, ese renglón es cero desde el primer mes.

Corre los números hasta el final. Ese renglón nunca se cae si diste menos de 10%, pero sí va bajando: FHA lo recalcula cada año sobre lo que todavía debes. Esos $92 al mes del primer año son unos $47 en el año 20 y unos $8 en el año 29. En treinta años suman cerca de $20,000 en un renglón que en el préstamo de VA sencillamente no existe.

Por eso un veterano que compara solo la tasa de interés se puede equivocar de préstamo. Que la tasa sea 0.05% más baja no compensa treinta años de seguro mensual.

¿Puerto Rico le da algún otro beneficio a un veterano dueño de casa?

Sí, y no tiene nada que ver con el préstamo: tiene que ver con la contribución sobre la propiedad que pagas cada año después de comprar. La Ley 203-2007, la Carta de Derechos del Veterano Puertorriqueño, le da a todo veterano —o a su cónyuge sobreviviente— una exención permanente de la contribución sobre la propiedad de su residencia principal. Se pide en el CRIM (Centro de Recaudación de Ingresos Municipales, la agencia que cobra esa contribución en cada municipio), y si te la aprueban, aplica hacia atrás hasta tres años.

Esa exención es más grande todavía si el veterano tiene una incapacidad, y más grande aún si esa incapacidad es de un 50% o más y VA le paga compensación por ella. Las tres capas se acumulan: no reemplazan la exención base, se suman a ella.

Lo que no te podemos dar aquí es la cifra exacta de hoy. La ley original fijó montos más altos para los años fiscales que van de 2009-10 hasta 2018-19, y el texto no dice qué pasa a partir de ahí. Lo que sí es seguro es que el derecho existe y es permanente — confirma la cifra vigente directamente con el CRIM de tu municipio antes de calcular cuánto te ahorras.

La información que añade la Ley Pública 119-101

La Sección 603 exige que el aviso de la FHA para escoger un préstamo incluya también información sobre un préstamo VA, usando las tasas de interés vigentes. El prestamista no tiene que decidir, por ese aviso, si tú cualificas para alguna de las opciones.

La Sección 601 exige otra línea en la solicitud de préstamo. Si indicas que prestaste servicio militar, la línea dirá que podrías cualificar para un préstamo VA y que debes consultar con tu prestamista. La Federal Housing Finance Agency (FHFA), la agencia federal a cargo, tiene hasta el 11 de enero de 2027, seis meses después de que se convirtió en ley, para exigir esa línea.

Esto es información, no una orden ni una aprobación. La ley no te obliga a escoger un préstamo VA, no garantiza que cualifiques y no cambia la evaluación de tu prestamista. La Sección 603 no fija para la comparación el mismo plazo del 11 de enero de 2027. Pregúntale a tu prestamista qué aviso usa y si tú cualificas.