Pre-Calificación
Una pre-calificación normalmente se basa en la información financiera que tú le das al prestamista. Algunos prestamistas solo hacen una consulta de crédito informal — o no verifican tus ingresos, activos ni deudas. Te da un estimado aproximado de cuánto podrías cualificar, pero no es un compromiso de prestar.
Pre-Aprobación
Una preaprobación revisa tus ingresos, empleo, activos, deudas y crédito, por lo que su estimado suele ser más preciso. No es la aprobación final y no garantiza la tasa, el pago ni el cierre. Antes del cierre, el prestamista volverá a confirmar tus documentos, la tasación y las condiciones del préstamo.
Esa es la regla para la mayoría de los casos, pero no para todos. Un número pequeño de prestamistas corre un verdadero “Programa de Pre-Aprobación”: revisa tu crédito a fondo, casi como si ya estuvieras cerrando, y te entrega un compromiso por escrito de prestarte hasta cierta cantidad. Ese compromiso solo se puede caer por razones limitadas: que todavía no encuentres una propiedad que califique, que tus finanzas empeoren antes del cierre, o que falten los requisitos de cierre ordinarios del prestamista. Pregunta directamente: “¿esto es un compromiso por escrito, o solo una indicación?”. La respuesta te dice cuánto peso real tiene el papel que tienes en la mano.
Una pre-aprobación también hace tu oferta más atractiva para los vendedores, porque demuestra que un prestamista ya revisó tus cualificaciones financieras.
| Comparación | Pre-Calificación | Pre-Aprobación |
|---|---|---|
| Base | Información que tú declaras | Documentos verificados |
| Verificación | Limitada o ninguna | Ingresos, empleo, activos, deudas, crédito |
| Exactitud | Estimado aproximado | Mucho más exacta |
| Fuerza ante el vendedor | Débil | Fuerte |
No temas comparar varios prestamistas
Muchos compradores temen que solicitar con varios prestamistas dañe su puntuación de crédito. Por suerte, eso generalmente no es cierto cuando estás buscando hipoteca.
La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés) explica que, en la mayoría de los modelos modernos de puntuación, varias consultas hipotecarias hechas dentro de 45 días generalmente cuentan como una sola. Así puedes comparar tasas, cargos y programas sin afectar significativamente tu puntuación de crédito.
En otras palabras, comparar puede ahorrarte miles de dólares durante la vida de tu hipoteca, con poco o ningún impacto adicional en tu puntuación de crédito.
¿Qué es una solicitud, y por qué es la que cuenta?
La solicitud es la que cuenta legalmente, porque es la que obliga al prestamista a cumplir unos plazos. Empieza el día que el prestamista tiene seis datos tuyos:
- Tu nombre
- Tu ingreso
- Tu número de seguro social
- La dirección de la propiedad
- Cuánto vale esa propiedad
- Cuánto quieres pedir prestado
Fíjate bien en el cuarto dato (la dirección de la propiedad), porque ahí está la diferencia. Si todavía no tienes una casa específica, no hay dirección. Y sin dirección no hay solicitud, por más papeles que hayas entregado.
Pero esto corre igual de fuerte al revés: son seis datos, ni uno más. Si el prestamista te dice que todavía no has solicitado porque falta firmar su formulario o pagar un cargo, eso no detiene el plazo. Y una vez le diste los seis datos, tampoco te puede exigir que le mandes más documentos antes de entregarte la Estimación de Préstamo. El plazo ya está corriendo.
Por eso una pre-aprobación no pone a correr el plazo de la Estimación de Préstamo: te falta la propiedad. Pero ojo con una cosa: si el prestamista mira tus números y te dice que no, eso sí cuenta como una solicitud denegada. Tienen 30 días para avisarte, y tú puedes pedir por escrito las razones exactas del rechazo — pero ese pedido tiene que llegarle al prestamista dentro de los 60 días después de su aviso de rechazo, y entonces el prestamista tiene 30 días más para contestarte. Pídelas siempre, y pídelas pronto — son las que te dicen qué arreglar.
¿Y después de la solicitud, qué sigue?
La solicitud no es la meta final, aunque el título de esta sección lo haga sonar así. Después de que el asegurador de tu expediente —la persona que decide si el préstamo se aprueba— revisa tu caso, te llega un Aviso de Acción Tomada que dice que calificas para el préstamo, pero trae una lista de condiciones pendientes y una fecha límite para resolverlas: por ejemplo, entregar un documento adicional o explicar un depósito grande en tu cuenta. El prestamista todavía no está obligado a prestarte. Solo cuando resuelves esas condiciones te entrega la Carta de Compromiso, y esa carta sí es la que obliga al prestamista a darte el dinero. Si alguien te dice “ya calificaste”, o incluso si ya tienes una carta de pre-aprobación, pregunta: “¿ya tengo mi Carta de Compromiso?”. Esa es la pregunta que te dice si el dinero está de verdad asegurado.
¿Qué plazos empiezan a correr el día que entregas los seis datos?
El día que los seis datos están completos, empiezan a correr los plazos que te protegen. Dentro de tres (3) días laborables el prestamista te tiene que entregar la Estimación de Préstamo, que trae tu tasa y tus costos estimados. Son estimados, no finales, y la tasa se puede mover hasta que la asegures por escrito. También te toca la lista de agencias de consejería de vivienda aprobadas por HUD (el Departamento de Vivienda federal de Estados Unidos, HUD por sus siglas en inglés).
Hay un tercer derecho que casi nadie reclama: te toca copia de la tasación de la casa, sin costo adicional. Debes recibirla tan pronto esté lista y nunca más tarde de tres (3) días laborables antes del cierre. Pídela. Si la casa tasó por menos de lo que ofreciste, quieres saberlo antes de firmar, no después. Y si el trato se cae —el financiamiento no sale, el vendedor se retracta, tú te retiras—, ese derecho no se cae con él: igual te deben la tasación, dentro de los 30 días calendario después de que el prestamista determine que el préstamo no va a cerrar.
Y hay algo más que empieza ese día: nadie te puede cobrar nada hasta que ocurran dos cosas, no una. Primero, que hayas recibido la Estimación de Préstamo. Segundo, que tú hayas dicho que quieres seguir adelante. Quedarte callado no cuenta como decir que sí. La única excepción es el costo de sacar tu informe de crédito. Y “recibida” tiene su propia regla: si te la mandan por correo o por email en vez de dártela en mano, cuentas como que la recibiste tres (3) días laborables después de que salió. Hasta ese día todavía no te pueden cobrar. Y cobrar no es solamente pasar la tarjeta: si te piden el número de la tarjeta o un cheque “para tenerlo”, aunque no lo depositen, ya te cobraron para efectos de esta regla. Si alguien te pide un depósito antes de entregarte ese documento, pregunta por qué por escrito.
¿Y si el prestamista me da números antes de que yo tenga una propiedad?
Te los puede dar, y esto es lo que casi nadie sabe. Un prestamista puede entregarte una hoja con cálculos antes de que exista una solicitud formal. Lo que no puede hacer es entregártela como si fuera el documento oficial.
Si te dan por escrito un cálculo de tu tasa o de tus costos antes de la Estimación de Préstamo, ese papel tiene que llevar una advertencia arriba, en letra grande. La advertencia dice dos cosas: que tu tasa, tu pago y tus costos reales podrían salir más altos, y que consigas una Estimación de Préstamo oficial antes de escoger un préstamo. Ese papel tampoco puede estar diseñado para parecerse al formulario oficial.
Ese papel también te protege de otras dos maneras que casi nadie explica. Primero: nadie te puede exigir que entregues talonarios de pago, estados de cuenta o cualquier otro documento de ingresos o activos antes de darte ni siquiera esa hoja informal. Segundo: si lo que te dan es en realidad una Estimación de Préstamo temprana —no la hoja informal, sino el documento oficial mismo— los cargos que no dependen de la tasa quedan congelados por al menos diez (10) días laborables desde que te la entregaron — de lunes a viernes, sin contar sábados, domingos ni días feriados federales. El prestamista te puede dar más tiempo por escrito, y si la Estimación de Préstamo trae impresa una fecha de vencimiento posterior, manda esa fecha. Eso te da un margen real para comparar con calma, sin que te empujen a decidir rápido.
Para qué te sirve saberlo: si un oficial de préstamos te dice “no te puedo dar nada hasta que solicites”, eso no es la ley. La ley dice que sí puede, con esa advertencia encima. Lo que es cierto es que no está obligado. Y al revés: si te entregan una hoja de números que se parece al formulario oficial y no trae esa advertencia, eso te dice mucho de la institución con la que estás tratando. Hay prestamistas que van más lejos todavía: te entregan la Estimación de Préstamo oficial completa, con la palabra “TBD” escrita en el renglón de la propiedad, porque todavía no hay casa. Eso no choca con lo de arriba: lo malo es una hoja suelta disfrazada de formulario oficial, y esto es el formulario oficial de verdad. Eso también se ve en Puerto Rico, y no tiene nada de malo: con el formulario oficial puedes comparar renglón por renglón lo que te ofrece un prestamista con lo que te ofrece otro.
Ten claro esto: cuando ya tengas una casa con dirección y se la des al prestamista, vas a recibir una Estimación de Préstamo nueva, pero la primera no se borra. Si el prestamista te dio una antes de saber la dirección, no puede usar “ahora apareció la dirección” como excusa para subirte los costos. Guarda las dos —la que te dieron sin dirección y la nueva— y compáralas renglón por renglón. Los costos de la primera son la vara de medir: si subieron sin una razón válida, el prestamista te puede deber ese dinero de vuelta. Si ves que subió algo que no debió subir, dilo antes de que pasen 60 días del cierre; ese es el plazo que tiene el prestamista para devolverte la diferencia y mandarte los papeles corregidos. Lo único que ninguna Estimación de Préstamo te amarra es la tasa de interés: esa se puede mover hasta que la asegures por escrito.
¿Qué debes preguntar antes de sentarte con un prestamista?
No todos los prestamistas trabajan igual. Algunos revisan tu crédito y te dan una pre-aprobación aunque todavía no tengas una casa escogida. Otros no revisan tu crédito hasta que ya hay una propiedad y un expediente abierto, y solo te dan una pre-cualificación mientras tanto.
Las dos formas de trabajar son legítimas. Pero si tú llegas esperando una cosa y el prestamista hace la otra, pierdes semanas — y en un mercado donde una casa buena se vende en días, esas semanas son la casa.
Pregunta esto desde la primera llamada. Usa estas palabras: “¿Ustedes revisan mi crédito y me dan una pre-aprobación antes de yo tener una propiedad, o tengo que traerles una casa primero?” La respuesta te dice qué esperar y con cuánto tiempo contar.