La cotización que parece un Estimado del Préstamo y no lo es

¿Cómo distingo una cotización de un Estimado del Préstamo en diez segundos?

Busca esta oración. La ley federal obliga a que aparezca arriba, en la primera página, en letra de no menos de 12 puntos. Tiene que estar en cualquier estimado escrito de términos o costos que el banco prepare para ti antes del Estimado del Préstamo oficial:

“Your actual rate, payment, and costs could be higher. Get an official Loan Estimate before choosing a loan.”

Esa oración va en inglés, tal como la manda la ley. Quiere decir: tu tasa, tu pago y tus costos reales podrían ser más altos; consigue un Estimado del Préstamo oficial antes de escoger un préstamo. Algunos bancos añaden la traducción al español por cortesía, pero la oración que la regla exige es la de inglés.

Si esa advertencia está ahí, lo que tienes en la mano es una cotización. Si el documento dice Loan Estimate arriba y tiene tres páginas con el mismo formato en todos los bancos, entonces sí es el documento oficial. Y si la hoja no trae la advertencia y tampoco son esas tres páginas iguales, sigue siendo una cotización — una cotización mal hecha, a la que le falta la advertencia que la ley exige. No la trates como el documento oficial.

Algunos bancos añaden además, arriba y en rojo, “No es un Estimado del Préstamo”. Eso lo pone el banco por su cuenta, no lo exige la ley — y es de agradecer, porque es lo único que la gente lee.

¿Qué te da cada uno?

• La cotización no te da nada. Ningún número está protegido. Si el costo sube, no hay diferencia que reclamar, porque la ley no le puso límite a lo que puede subir un número en ese papel. El propio documento te dice que los números pueden salir más altos.
• El Estimado del Préstamo sí. Ahí cada cargo cae en uno de tres grupos, y dos de esos grupos limitan cuánto te pueden subir el costo, u obligan al banco a devolverte la diferencia.

Que ningún número esté protegido no quiere decir que el banco pueda engañarte en la cotización. Darte una tasa o unos gastos que no reflejan la realidad es una violación federal aparte. Esa regla se llama MAPs — la norma federal que prohíbe anuncios y comunicaciones engañosas sobre hipotecas — y está en el Reglamento N, 12 C.F.R. Parte 1014. Alcanza a cualquiera que te haga una comunicación comercial sobre una hipoteca, sea en una cotización o en el Estimado del Préstamo oficial.

Y hay una segunda diferencia que casi nadie conoce: el banco no te puede cobrar nada, salvo el costo de sacar tu informe de crédito, hasta que pasen dos cosas. Tiene que entregarte el Estimado del Préstamo oficial, y tú tienes que decirle que quieres seguir adelante. Una cotización no activa esa protección porque no es ese documento.

Ahora, ojo con el otro lado de esa misma regla: decirle a un banco que quieres seguir adelante es justo lo que le abre la puerta para empezar a cobrarte. Y la tasación es el primer cargo que entra. Si les dices que sí a tres bancos, te pueden cobrar tres tasaciones, de varios cientos de dólares cada una en Puerto Rico y sin devolución. Díselo solamente al banco que ya escogiste.

¿Por qué esto importa tanto al comparar?

Porque el papel sin fuerza legal es, precisamente, donde aparece el número más atractivo. Y esto no es teoría. Así se ve en dos ofertas reales, del mismo día, para la misma casa de $365,000, con un préstamo respaldado por el VA — el Departamento de Asuntos de Veteranos de Estados Unidos, que garantiza préstamos para veteranos.

• Banco A, en una cotización: 4.750% de interés, $1,944.95 de principal e interés, y $24,348.58 que llevar al cierre. Ojo con ese número: son solo principal e interés. Encima va la reserva mensual para la contribución sobre la propiedad que cobra el CRIM (la agencia que recauda esa contribución) y para el seguro de la propiedad. En Puerto Rico ese seguro incluye huracán, así que tu pago real es más alto.
• Banco B, en un Estimado del Préstamo oficial: 5.750% de interés, pago de $2,200.33, y $20,360 que llevar al cierre.

Un punto porcentual completo de diferencia, y $255 menos al mes con el Banco A. Es verdad que al Banco A hay que llevarle casi $4,000 más el día del cierre, pero aun así casi cualquiera escogería el Banco A por esa tasa. Pero el Banco A no está obligado a sostener ni uno solo de esos números, y su propio documento lo dice.

No quiere decir que el Banco A te esté engañando. Quiere decir que estás comparando una promesa con un documento que sí tiene reglas — pero esas reglas cubren los gastos de cierre, no la tasa. La tasa solo queda fija cuando la aseguras, y el propio Estimado del Préstamo te dice si ya está asegurada y hasta cuándo.

¿Y los números del Estimado del Préstamo siempre están correctos?

No, y esto conviene tenerlo claro. Que un documento sea el oficial quiere decir que el banco tiene que responder por esos números — no quiere decir que estén bien.

En estas mismas dos ofertas, la cuota de financiamiento del VA aparecía distinta: el Banco A la calculó al 2.15% y el Banco B, el del Estimado del Préstamo oficial, al 3.30%. Ese por ciento depende de si el veterano ya había usado su beneficio antes y de cuánto pronto está dando; aquí era su primera vez y sin pronto. Y hay algo que conviene preguntar antes que nada: si el veterano cobra compensación por incapacidad relacionada al servicio, la cuota no es 2.15% ni 3.30% — es cero.

En este préstamo eso son $7,847.50. O sea que el número equivocado estaba en el documento oficial, no en la cotización. Ahí hay una diferencia de $4,197.50 en un cargo que puedes pagar en efectivo al cierre o sumar al préstamo. Si lo sumas, pagas intereses sobre él durante toda la hipoteca.

Por eso la comparación de verdad no es cotización contra Estimado del Préstamo. Es revisar los dos, renglón por renglón, y preguntar por cualquier número que no cuadre — venga en el papel que venga.

¿Qué haces entonces?

No descartes la cotización: úsala para lo que sirve, que es decidir a cuáles bancos les vas a radicar una solicitud de préstamo. Después solicita formalmente con cada uno. Entregar tu nombre, tu ingreso, tu número de Seguro Social, la dirección de la casa, cuánto vale más o menos y cuánto quieres pedir prestado ya cuenta como solicitud.

No hace falta que ya estés decidido a usar ese banco. La ley federal — el Reglamento Z, 12 C.F.R. § 1026.2(a)(3) — no exige que “de verdad” estés solicitando: basta con que le entregues esas seis cosas. En cuanto el banco las tiene, tiene que tratar eso como una solicitud — no te puede decir que todavía no cuenta.

Desde ahí, el banco tiene tres (3) días laborables para entregarte o echarte al correo el Estimado del Préstamo. No es un favor que le pides: es una obligación suya. Después compara esos estimados entre sí.

Y no te tardes en decidir. Si pasan más de diez (10) días laborables desde que un banco te entregó su Estimado del Préstamo y todavía no le has dicho que quieres seguir adelante, ese banco puede rehacer los números. Y la protección que traía ese estimado se cae. Pide los estimados con pocos días entre uno y otro y decide dentro de esas dos semanas.

Cuando llegue el estimado oficial, ponlo al lado de la cotización del mismo banco y busca qué se movió. Si la tasa subió, si aparecieron puntos de descuento que no estaban, o si la cuota de financiamiento cambió de por ciento, esa es la conversación que tienes que tener. Y tienes que tenerla antes de firmar nada, no en la mesa del cierre.

Y guarda las dos hojas. La cotización no obliga al banco, pero sí te sirve a ti para saber exactamente qué te dijeron al principio.