Estimado de cierre

Tu Estimado del Préstamo

¿Cuáles de los costos que te cotizaron pueden subir?

Cuando solicitas una hipoteca, el banco te tiene que entregar un desglose de las condiciones del préstamo y de los costos de cierre que la ley le exige listar. No es la lista de todo lo que te cuesta comprar la casa. Se llama el Estimado del Préstamo, y el banco te lo puede entregar en inglés como Loan Estimate.

No todos esos números pesan igual. La ley federal los divide en tres grupos, según lo que pasa si el número final sale más alto que el estimado:

• El banco te devuelve la diferencia. Aquí caen los cargos del banco, los puntos de descuento, los servicios que no pudiste cotizar, y los sellos de rentas internas de la escritura. Los sellos van aquí porque se calculan sobre el precio, y la ley federal agrupa todo cargo calculado sobre el precio. Ojo: tu Estimado del Préstamo solo muestra los sellos que pagas tú; si los paga el vendedor, no salen en tu papel y no hay reclamo. Quién paga cada sello lo decide tu contrato y quién escoge al notario. Si alguno sube, el banco reembolsa el aumento dentro de los 60 días después del cierre.
• Pueden subir hasta 10%, pero contados todos juntos. Los servicios que el banco te exige y que tú escogiste de la lista que él te dio. Se suman todos: si el total pasa de 10%, el banco cubre el exceso. Lo que cuenta es la suma del grupo, no cada renglón por separado. Un renglón solo puede subir mucho más de 10% y no pasa nada, mientras el total del grupo no pase de 10%.
• Pueden cambiar sin límite. El seguro de la propiedad, el dinero adelantado para contribuciones e intereses, y los cargos de los proveedores que tú buscaste por tu cuenta.

Tu Estimado del Préstamo no trae marcados los tres grupos. Las secciones del formulario —cargos de originación, servicios que no puedes cotizar, servicios que puedes cotizar, contribuciones y cargos del gobierno— no son los grupos. Un servicio que puedes cotizar cae en el grupo del 10% si escogiste de la lista del banco, y en el grupo sin tope si buscaste por tu cuenta. El papel no dice cuál de las dos hiciste. Esa parte te toca a ti, y por eso hay que guardar la lista que te dieron.

Compara el Estimado del Préstamo con la Divulgación de Cierre, línea por línea, y pregúntale al originador o al representante del banco por cualquier número que cambió. Y ojo con la fecha: la Divulgación de Cierre te tiene que llegar por lo menos 3 días laborables antes del cierre —los sábados cuentan; los domingos y los feriados federales, no—. Ese es el tiempo que tienes para hacer esta comparación. Si la ves por primera vez en la mesa del cierre, puedes decir que todavía no firmas.

Ese conteo cambia según cómo te la entreguen. Si la Divulgación de Cierre te llega por correo electrónico o por correo postal, la ley le da al banco 3 días adicionales de por sí —el plazo pasa de 3 a 6 días laborables— a menos que tú confirmes por escrito que ya la recibiste, y ahí sí el conteo de 3 días laborables empieza el día de esa confirmación. Confirma la recepción apenas la veas si quieres que tu plazo de revisión sea el corto.

¿Quién paga cada cargo?

Lo de arriba te dice qué pasa si un cargo sube. Es una pregunta distinta de quién paga ese cargo, y esa segunda pregunta se contesta en tu contrato, no en la ley federal.

El Código Civil de 2020 no lo resuelve de un solo golpe. Los gastos de otorgamiento de la escritura son del vendedor, pero pasan al comprador cuando es el comprador quien escoge al notario —y en una compra con hipoteca casi siempre lo escoge el lado del comprador. Y la copia certificada y la inscripción en el Registro son del comprador desde el principio.

En Puerto Rico los contratos se negocian libremente, y quién paga cada cargo es una cláusula más del contrato de compraventa. Se acuerda distinto todo el tiempo. O sea que el silencio del contrato no te protege: mira quién escoge al notario, mira quién paga cada partida, y ponlo por escrito.

La misma cláusula que decide quién paga la escritura también decide quién paga la entrega de la propiedad: por defecto es el vendedor, y el comprador paga los gastos de recibirla. Y hay una tercera opción que el Código nunca fija en un artículo aparte: comprador y vendedor pueden escoger juntos al notario, de mutuo acuerdo, lo cual saca esta cláusula completa de la mesa de negociación.

Ejemplo con números reales: en una casa de $200,000, los sellos y comprobantes de la escritura de compraventa suman $1,099. De eso, unos $334 son sellos sobre el original y la copia certificada, y $765 son comprobantes de presentación e inscripción en el Registro. El honorario del notario va aparte. Si tu contrato no dice nada, esos $765 del Registro son tuyos de todos modos, y los $334 dependen de quién escogió al notario. Si tu contrato dice que los paga el comprador, los pagas tú, y eso es perfectamente legal porque ustedes dos lo acordaron.

Así que antes de dar por sentado que un cargo es tuyo, busca esa cláusula en tu contrato. Y si todavía estás negociando, ya sabes que esto también está sobre la mesa.

¿Cuáles proveedores puedo escoger yo?

Esa no es una decisión tuya sola, y esta es la parte que los bancos no explican bien. El banco decide, servicio por servicio, cuáles puedes cotizar por tu cuenta —a veces el estudio de título, la mensura (el trabajo del agrimensor), la inspección de plagas, el notario. Cuando abre uno, entonces sí te tiene que entregar una lista escrita de proveedores para ese servicio y decirte que puedes escoger a alguien que no esté en la lista. Si no abrió ninguno, no hay lista que reclamar; lo que sí puedes hacer es preguntar por qué.

Esa lista tiene su propio reloj: si el banco abre algún servicio a que tú cotices, te la debe entregar dentro de los 3 días laborables después de que solicitaste el préstamo, como un papel aparte —nunca escondida dentro del Estimado del Préstamo—. Si nunca te llegó, o si solo aparece metida adentro de otro documento, eso es un reclamo concreto que le puedes hacer al banco, no solo una sospecha.

Ahora, esto es lo importante y casi nadie lo dice. Lo que decidas cambia la protección que tienes:

• Si no te dejaron escoger, ese cargo queda en el grupo más protegido: si sube, te devuelven la diferencia completa.
• Si escogiste de la lista del banco, el cargo pasa al grupo del 10%.
• Si buscaste tu propio proveedor, fuera de la lista, ese cargo puede subir sin el tope del 10%, pero no sin regla: el banco tenía que estimar ese renglón con la mejor información que razonablemente tenía. Si te puso una cifra absurdamente baja —un notario en $20 donde el precio corriente es $150—, ese estimado no fue de buena fe y te deben el aumento completo.

O sea que buscar por tu cuenta te puede salir más barato y a la vez te quita el tope del 10% sobre ese renglón. No es una trampa: es un intercambio, y es tuyo el derecho a hacerlo.

La regla práctica: si vas a cotizar por tu cuenta, pide el precio por escrito y guárdalo. Ese papel es tu única protección, porque el tope del 10% ya no cubre ese cargo.

Y si en tu Estimado del Préstamo el renglón de servicios que puedes cotizar aparece en cero, pregunta por qué.

Aquí eso pasa mucho. En los dos documentos reales de Puerto Rico que hemos revisado —un Estimado del Préstamo y una Divulgación de Cierre de bancos distintos— ese renglón salió en $0.00 en los dos. Todo, incluido el estudio de título, estaba puesto en la lista de lo que no puedes cotizar.

Eso tiene dos caras y te conviene entender las dos. La buena: cada uno de esos cargos queda en el grupo más protegido, así que si suben, te devuelven la diferencia completa. La otra: nunca te dieron a escoger, y no escoger es no comparar precio. Preguntar “¿por qué no hay nada que yo pueda cotizar?” es una pregunta legítima y la respuesta te dice mucho.

¿Y lo que cobra el Registro de la Propiedad?

Este cargo lleva párrafo aparte, porque hay una pregunta abierta y la respuesta te puede convenir.

Lo que cobra el Registro de la Propiedad por inscribir tu escritura y tu hipoteca no es una cantidad fija: es una fórmula fija por ley, bajo la Ley 91-1970, según enmendada por la Ley 209-2015 — $15 de presentación, $50 por los primeros $25,000, $4 por cada $1,000 adicional o fracción, y $0.50 de sello por documento presentado. En la escritura de compraventa esa cifra base es el precio; en la hipoteca es lo que tú pides prestado, no el precio. En una compra de $365,000, el Registro cobra $1,425 por la escritura —$1,425.50 si sumas el sello de presentación—. Si das el 20% de pronto y pides prestados $292,000, la hipoteca sale en $1,133 —$1,133.50 con el sello incluido—.

La prueba: un Estimado del Préstamo real, sin nombre del prestatario, de septiembre de 2026 muestra en esa misma compra de $365,000 los renglones en inglés “Deed $1,425.50” y “Mortgage $1,477.50” sobre otro préstamo — ambas cifras cuadran al centavo con esta fórmula. Y una Divulgación de Cierre real de otro caso —una venta de $237,000 cerrada en octubre de 2025— repite la prueba: la inscripción de la escritura salió en $913.50, otra vez la fórmula al centavo. En esa misma transacción, el renglón de la hipoteca salió $8 por debajo de lo que da la fórmula, a favor del comprador — la lección no cambia: el número se puede verificar, y verifícalo tú.

Los bancos, en la práctica, casi siempre meten los cargos de inscripción en el grupo del 10%, y así los trata el tratamiento mayoritario del sector bajo esa misma regla federal (Reg Z, 12 C.F.R. § 1026.19(e)(3)): las guías de la industria ponen ahí los cargos de inscripción como ejemplo típico, y hasta un caso de estudio conocido —una recarga de $750 en “recording tax fee” que un banco tuvo que ajustar— se resuelve tratando ese mismo tipo de cargo como del grupo del 10%, sin excepción alguna. Hay un argumento distinto, todavía no puesto a prueba en ningún caso conocido: como el cargo del Registro se calcula sobre el precio o sobre lo que pides prestado, y no por cómo lo llame la ley local, podría encajar en la descripción del grupo más protegido —el que devuelve la diferencia completa—. Es un argumento razonable para plantear por escrito, no una regla ya asentada; parte de una lectura de esa misma regla que nadie ha probado todavía frente a un banco o un tribunal.

Qué haces con esto: si ese renglón sube entre tu Estimado del Préstamo y tu Divulgación de Cierre, no te conformes con “está dentro del 10%”. Pregunta por escrito en cuál grupo lo clasificaron y por qué. Puede que te tengan que devolver el aumento completo, no una parte. Y el mecanismo de devolución no es teoría: en esa Divulgación de Cierre de octubre de 2025, el propio formulario declara que los costos subieron $315.49 por encima del límite legal, y en su página 2 aparece el crédito del prestamista por exactamente $315.49.

¿Cuánto cobra el notario?

Entre $1,000 y $2,000 en una casa de $200,000 — y es probable que sea el honorario profesional más grande de todo tu cierre. La Ley 75-1987, en su Artículo 77, fija el honorario notarial en una banda negociada entre 0.50% y 1.00% del valor del bien, y nunca menos de $250, para cualquier instrumento con un valor entre $10,001 y $5,000,000 —el rango donde cae casi toda compraventa residencial en Puerto Rico—. Para un instrumento de $10,000 o menos, el honorario es un cargo fijo de $150.

Esa banda no es solo un mínimo sugerido: la misma ley le prohíbe al notario cobrar por sus servicios cualquier compensación que no sea la de esta escala, ya sea por reembolsos, descuentos o cualquier otro método para rebajar el honorario. O sea que negociar el precio del notario solo te mueve dentro de ese 0.50%–1.00% — no hay manera legal de salirse de la banda por un lado ni por el otro. Y no es teoría: en ese cierre real de octubre de 2025, la escritura de compraventa de la casa de $237,000 pagó honorarios de exactamente $1,185 —el 0.50% al centavo— y la escritura de hipoteca pagó $1,169.62, también exactamente el 0.50% de su cuantía. Los dos instrumentos se cobraron en el piso de la banda, y el honorario de la compraventa lo pagó el vendedor.

Si tu cierre también cancela la hipoteca vieja del vendedor, eso es un acto notarial aparte con su propio mínimo bajo el mismo Artículo 77: al menos 0.50% del principal de esa nota, y nunca menos de $250, sin importar cuán pequeño sea el saldo que queda.

Y como comprador eres una parte otorgante de tu propia escritura —o sea, una de las personas que la firma—, así que la misma Ley 75-1987 (Arts. 43-44) te da derecho a pedir copias de ella en cualquier momento, no solo el día del cierre. Si un notario te lo niega, puedes reclamar ante la Oficina de Inspección de Notarías y, si hace falta, ante el Tribunal de Primera Instancia.

¿Por qué tu estimado trae una fecha de vencimiento?

Busca en tu Estimado del Préstamo una línea que dice que los costos vencen tal día a tal hora. No es letra menuda: es el reloj más corto que corre a tu favor.

El banco tiene que sostener esos costos por lo menos 10 días laborables. Y si la fecha impresa en tu Estimado del Préstamo cae más tarde que eso, manda la fecha impresa: hasta ese día el banco no puede volver a estimar. Pasada esa fecha, el banco sí puede volver a estimar sin darte ninguna explicación. No tiene que haber cambiado nada; le basta con que pasara el tiempo.

Lo que detiene ese reloj es que tú le digas al banco que quieres seguir adelante. Se llama expresar tu intención de proceder, y hasta que no lo hagas el banco tampoco te puede cobrar nada más que el informe de crédito. Cuidado con la otra mitad de esa regla: en el momento en que lo dices, el banco sí te puede empezar a cobrar. Lo primero suele ser la tasación —varios cientos de dólares que no te devuelven si el negocio se cae. Dilo cuando de verdad hayas escogido a este banco, no antes. Dilo por escrito, por correo electrónico, y guarda el envío.

¿Y si el banco te entrega un estimado nuevo?

El banco puede entregarte un Estimado del Préstamo nuevo que sustituye al primero. Esto es lo importante: un estimado nuevo no borra la protección de todo el documento. Solo se vuelven a medir contra los números nuevos los cargos que ese cambio encareció de verdad; los demás renglones se siguen comparando con tu primer estimado.

Por eso la ley no lo deja hacerlo cuando le convenga. Solo puede si ocurrió un cambio real: pediste otra cantidad, cambiaste de propiedad, se venció el término del estimado, o pasó algo fuera del control de todos. Cuenta igual si algo que tú informaste resultó distinto cuando el banco lo verificó —dijiste que ganabas $4,000 al mes y los documentos mostraron $3,400. También cuenta si fijaste la tasa de interés después del primer estimado: eso mueve los puntos y los créditos del banco, y te tienen que mandar un estimado nuevo dentro de 3 días laborables.

Lo que no sirve como excusa: que la compañía de títulos, el tasador o cualquier otro proveedor sencillamente haya subido su precio después de haberlo cotizado. Que a ellos les subiera el costo no le da al banco el derecho de pasarte a ti ese aumento. Ese riesgo lo asumió el banco el día que te entregó el estimado.

Guarda ese primer estimado en un sitio aparte el mismo día que te lo den. Si los números finales no cuadran y tú no tienes el primero, no hay contra qué comparar y no hay reclamación que hacer.

¿Puede el banco cobrarte algo que nunca apareció en estos papeles?

No. La ley federal es tajante en esto: ningún cargo, punto o costo relacionado con tu hipoteca puede cobrarse si no aparece primero en tu Estimado del Préstamo y, al final, en tu Divulgación de Cierre. Si alguien te pide dinero en la mesa del cierre —o después— por algo que no está en ninguno de los dos papeles, tienes derecho a decir que no, sin tener que averiguar primero en cuál de los tres grupos habría caído.

Servicios notariales

Cuando necesitas orientación sobre el documento notarial

La notaria Evelyn Santaella atiende escrituras de compraventa e hipoteca, poderes, actas notariales, declaraciones juradas, contratos y otros asuntos notariales. Esta opción es para preguntas sobre esos servicios, no para solicitar el estimado de costos de cierre anunciado arriba.