¿De dónde puede venir el dinero de tu pronto pago?

¿Puede mi familia ayudarme con el pronto?

Sí. Aquí muchísimas primeras compras se dan porque un familiar ayuda con el pronto, y eso está permitido en prácticamente todos los programas de préstamo. Lo que no está permitido es que ese dinero aparezca en tu cuenta sin explicación.

Quien te presta —un banco, una cooperativa o una compañía hipotecaria— tiene que ver de dónde salió cada dólar del pronto. Un depósito grande que no cuadra con tu sueldo detiene el expediente, y casi siempre lo detiene en la última semana, cuando ya hay fecha de cierre coordinada con el notario, el vendedor y la mudanza. Por eso mueve el dinero temprano: un regalo que ya está en tu cuenta y documentado antes de que empiecen a evaluar tu expediente se revisa con calma. Ese mismo dinero llegando después de la tasación es lo que detiene el préstamo.

Ojo si lo que compras es propiedad de inversión y no tu residencia: la regla de que un familiar te regale el efectivo del pronto está pensada para tu casa principal o una segunda vivienda. Para una propiedad que vas a alquilar, pregúntale a quien te presta si acepta un regalo en efectivo antes de contar con ese dinero.

En algunas compras, parte del pronto tiene que salir de tu propio bolsillo — un regalo no puede cubrirlo todo. Si tu pronto es menos del 20% en una propiedad de dos a cuatro unidades —tu residencia principal o una segunda vivienda— tú mismo tienes que aportar al menos el 5% del precio, y el regalo cubre el resto. Si tu préstamo es FHA, esta regla no aplica: el regalo puede cubrir todo el pronto, sin importar el tipo de propiedad.

¿Cómo se documenta correctamente un regalo para el pronto?

• Pide una carta de regalo que firmen y fechen los dos, quien te da el dinero y tú. Debe decir el nombre, la dirección y el teléfono de quien te lo da; qué relación tiene contigo; la cantidad exacta; y que no tienes que devolverlo. Si hay que devolverlo, no es un regalo, es una deuda, y cambia para cuánto cualificas.
• Guarda evidencia del traspaso. Hay dos maneras de mover el dinero: que te lo depositen en tu cuenta, y ahí quien te presta quiere ver el dinero saliendo de la cuenta de quien te lo dio y entrando a la tuya. O que quien te lo regala lo envíe directo al cierre, por transferencia o cheque certificado, y así nunca pasa por tu cuenta. Pregúntale a quien te presta cuál de las dos quiere antes de que nadie mueva un dólar.
• En efectivo no sirve. Si te dan el dinero en mano, no hay manera de enseñar de dónde salió y no lo van a contar, aunque lo deposites completo. Avísale desde el principio a la persona que te va a regalar el dinero que va a tener que entregar el estado de cuenta o el recibo del banco de ella. Mucha gente se entera cuando ya es tarde, y ahí es que se cae el cierre.
• Deposítalo todo de una. No dividas los depósitos. Dividir el dinero en varios depósitos genera más preguntas y levanta más sospechas, no menos.
• Pregunta desde el principio quién te puede regalar el dinero. Cada programa tiene su lista, y casi siempre incluye familia. Quien construyó o desarrolló la propiedad, y tu corredor, nunca pueden regalarte el pronto. El vendedor tampoco puede dártelo en efectivo. Pero si el vendedor es tu familiar, sí puede ayudarte bajando el precio de venta — la próxima sección explica cómo funciona eso.
• Lo que pasa si no lo documentas: no te acusan de nada, sencillamente no cuentan ese dinero como tuyo. Si te falta ese dinero para completar el pronto, el préstamo no se aprueba y el cierre se cae. Es un problema de papeles, pero cuesta la casa igual.

¿Puede el vendedor ayudarme de otra forma?

Sí, si el vendedor es tu familiar. Esto se conoce en inglés como "gift of equity": el vendedor te vende la casa más barata de lo que vale, y esa diferencia cuenta como tu regalo para el pronto. Fuera de la familia, el vendedor no puede hacer esto — igual que el corredor, tiene un interés directo en que la venta se cierre.

Si compras una segunda vivienda, una propiedad de inversión o un edificio multifamiliar, aplica la misma regla del 5%: tú mismo tienes que poner al menos esa parte del precio con dinero tuyo, y el descuento del vendedor cubre el resto. Solo en una casa unifamiliar que sea tu residencia principal el descuento puede cubrir el 100%.

Esto no se resuelve solo con un número más bajo en el contrato. Cuando una venta entre familia se hace por debajo del valor real, la ley de Puerto Rico la trata como mitad venta y mitad regalo. Exige entonces que la escritura ante notario declare esa parte de regalo y su valor. No basta con firmar una escritura de compraventa normal al precio rebajado. Coméntaselo a tu notario antes de firmar.

Esto es distinto de que el vendedor te ayude a pagar los costos de cierre, lo que se llama una concesión del vendedor. Ahí el vendedor no baja el precio de la casa; en el contrato de compraventa acepta cubrir una parte de tus costos de cierre, nunca el pronto. Y tiene un tope según cuánto pongas de pronto: 3% del precio si pones menos de 10%, 6% si pones entre 10% y 25%, y 9% si pones 25% o más. Si es propiedad de inversión, el tope es 2%, sin importar cuánto pongas de pronto.

¿Aplican reglas de Puerto Rico aparte de las del banco?

Sobre contribuciones, una buena noticia: desde el 2018, Puerto Rico no cobra contribución sobre donaciones por el dinero que un familiar te regale para el pronto (Código de Rentas Internas, Sección 2041.01(c)).

Hay dos reglas más que sí debes conocer. La primera es sobre el papel que ya te dijimos que pidieras. Un regalo de dinero prometido antes del día en que realmente te lo entregan —lo normal en un regalo para el pronto— tiene que quedar en un documento firmado que diga de cuánto es. Si no, la ley de Puerto Rico puede no reconocerlo como válido (Código Civil, Artículo 1313). La buena noticia aquí también: la misma carta de regalo que ya te pide el banco, firmada, fechada y con la cantidad exacta, cumple con esto.

La segunda es sobre quién más tiene que estar de acuerdo. Si quien te regala el dinero está casado bajo el régimen de bienes gananciales — el que aplica en Puerto Rico a quien no firmó un acuerdo distinto antes de casarse — eso importa. Cuando el dinero sale de una cuenta o de ingresos de ambos esposos, los dos tienen que consentir el regalo. Si el otro esposo no lo sabía o no estuvo de acuerdo, el regalo se puede anular después, incluso años más tarde (Código Civil, Artículos 513 y 529).

¿Hay otra fuente para el pronto, aparte de un regalo?

Sí, si es tu primera casa. Puedes sacar dinero de tu cuenta de retiro individual de Puerto Rico (una IRA) para el pronto, sin pagar contribuciones de inmediato por ese retiro, si cumples tres condiciones:

• Nunca antes has sido dueño de una propiedad que hayas usado como tu residencia principal.
• Gastas todo el dinero dentro de los 15 días después de recibirlo.
• La escritura de compraventa dice cuánto del precio pagaste con ese dinero, y el número de esa cuenta.
• Cumplidas las tres, la contribución no desaparece — se difiere. La pagas más adelante, cuando vendas la casa.

¿Qué es el formulario que pregunta en cuál idioma prefieres que te hablen?

Si tu préstamo es convencional —es decir, no es un préstamo FHA (el programa de seguro hipotecario del gobierno federal de Estados Unidos)— te entregan una hoja corta y aparte cuando solicitas la hipoteca. Esa hoja pregunta en cuál idioma prefieres comunicarte. En inglés se llama Supplemental Consumer Information Form. El español es una de las opciones. Si tu préstamo es FHA, desde junio de 2025 ya no tienen que darte esa hoja, así que puede que nunca la veas.

Contestarla es completamente voluntario y no afecta tu solicitud: no te pueden negar el préstamo, ni cambiarte la tasa, ni tratarte distinto por lo que contestes ni por dejarla en blanco. Para qué sirve: esa respuesta le deja saber a quien te presta que prefieres que te hablen en español, y queda anotada en tu expediente desde el primer día. Pero la hoja misma avisa que tu respuesta no obliga a nadie a hablarte ni a darte documentos en español, y que tu préstamo probablemente se tramite en inglés. Ayuda a que te dirijan a alguien que hable español; no lo garantiza. Si necesitas ayuda en español, pídela cada vez que llames, y por escrito cuando el asunto sea serio.